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现在为了卖房，销售都尽量把房子包装得更为高大上，有没有想到过于浮夸反而会引起购房群体的方反感呢？

如果在二内晋的板块，把原先老城区说成市中心，可能还能接受；

但是处于晋安区北三环板块的位置，要包装成市中心，这算不算是忽悠外地人呢？

前几天，有粉丝在留言在评论区问某个新盘能不能买，我们的回复是，户型好但噪音大，也有网友的回复是：谁买谁亏。

今天群里很多人在讨论这个楼盘，我们就聊聊实地踩盘的观感，优缺点，以及主要不利因素。

能不能先点个赞再慢慢看，原创不易，踩盘更难！

PART 1

区位图来源于网络

今天群里热议的楼盘是云璟未来，也是前几天一位网名为“XOXO”的网友提问的楼盘，来看看这个楼盘的前世今生。

该项目占地约34.94亩，于2022年9月29日由福建省榕圣市政工程有限公司以7.94亿元竞得，楼面地价12626元/㎡ 。该地块位于晋安区站西路东侧。

容积率：1.0以上、2.7以下（商业建筑面积不超过2000㎡），建筑密度：≤30%，绿地率：≥30%，建筑限高：80米以下。

图片中蓝色条状为福州北三环路，白色建筑为火车站，可以这么理解，北面就是北三环路，南面就是火车站。

这种地段，无论是福州本地人，还是长期居住在福州的外地人，都知道是刚需地段，只有少数人会相信这是市中心。

当然，外地中介在卖房的时候，也会强调是市中心的楼盘，可能和自己的地缘属性有关系吧。

比如在20多年前，在大学里的室友是来自外地，比如龙岩，三明，南平等，他们是坐火车来福州，下车后感觉火车站周边人流量大，就默认为是市中心了。

现在有这种认知的人少了，但是刚来福州的外地人，难免还是会有原先那种观念，对于刚来福州就想置业的群体要格外小心。

这个楼盘规划6栋22-27 层高层，纯商社区，共 650 户，2024年7月开盘，截止到目前为止，可售房源还有332套；

换句话说，卖了快两年了，还卖不到一半，如果真像是市中心的产品，去化会这么惨淡吗？

其实，这就是一个刚需盘，无论怎么包装，紧邻北三环的云璟未来和普通刚需盘一样，不算市中心，甚至离几个核心商圈都比较远。

PART 2

云璟未来部分社区图片

现在从展现出来的效果来看，在刚需产品中还是属于可接受范围的，比如说绿植分布，架空层会所等。

这个楼盘的主要卖点还是户型，比如79平米能做全明结构的三房两卫，这在刚需盘中很难看到的；

以往有看到79平米的三房两卫，但基本是洋房户型，至于熙悦府那种79平米的三房两卫，则不是全明户型。

还有一个卖点，就是临近地铁1号线和滨海快线，从使用频率上看，1号线的存在能让提高通勤效率，滨海快线因为站点少，普通人使用频率并不高。

至于周边的商业配套，谈不上高端，但基本也能满足平时的日常所需。

图片来自中介朋友圈

关于教育配套，真的会误导很多外来人，上面写着“读屏东”三个字，这难道是划片钱塘小，又或者是鼓实小，对口屏东中学？

其实从2025年6月13日晋安区教育局发的文件可以了解到，云璟未来（备案名建总云璟轩）划片七中琴亭小学部，还有象峰二部小学（摇号可选）。

这都不是屏东中学直属分部或者校区，只是集团成员校，属于托管关系，和屏东本部不是同一法人，不直接对口。

北三环＋普通学校，在包装后居然变成市中心＋名校，这个本地人基本都知道，提醒新福州人不要踩坑。

整体来说，地段，配套就是一个再普通不过的刚需盘，不过79平米要卖169.8万，均价居然还要两万出头。

从价格上说，确实贵了一点，类似的价格，可以选择到部分二环内带装修的房源了。

PART 3

图片为云璟未来实拍

我们说过，踩盘一定要花很长时间来了解不利因素，尤其在楼盘外面，因为售楼部里只能看到一些包装后的效果。

在这个楼盘周边，我们从不同的机位拍下该项目多个视角的图片，然后咨询一位退休的高级物理教师，他第一眼看到就摇头了。

周边高架桥环绕，高楼层受到的噪音影响较大，物理学上是这么解释的，有效声源长度增加 → 声能叠加 → 噪音变大。

如果楼层很低的话，反而会因为树木，其他建筑的遮挡，能适当减少一点噪音。

除此之外，云璟未来还有一个隐藏的不利因素，甚至会被中介当作优点来宣传。

对于外地人来说逢年过节，回老家比较方便，其实大多数人不是每天要坐火车出行，这不算特别大的优点；

云璟未来靠近火车北站，关键是离火车经过的轨道也很近啊，离最近的轨道线路大约是200米；

这个距离不会产生建筑共振，但是生活中离轨道200米左右，一定会受到噪音影响，因为铁律产生的噪音是线声源，不是点声源，距离衰减比较慢。

如果不开窗，按照三层中空夹胶LOW-E玻璃交付的话，会降低噪音，但不会隔离噪音；

而我们现实生活中，为了更好的通风，一般都会开窗，要不然南北通透的优势在哪里？

云璟未来北面临近北三环，这里几乎24小时都有大小车辆通过，南面临近火车轨道，福州动车最早的发车时间是6点21分，然后是一辆又一辆；

在双向的噪音的影响下，对于家庭成员中有睡眠比较浅，可能就要慎重考虑了。

结语

图片来源于置业顾问

整体来说，云璟未来定位的是刚需盘，光看表象的话在刚需盘中还是能接受的，尤其是临近两条地铁线。

有没有想过一共就650户的楼盘，从2024年7月到现在，网签量只有一半左右……

好像逻辑有点不对啊，经常在置业顾问的朋友圈里看到发热销情况，怎么平均两天才网签一套了。

至于那个地段，也能说成市中心，好吧，只要自己不尴尬，尴尬的就是别人，记得有一个很正直的中介朋友，带看多了，也潜移默化地认为是市中心了。

其实，无论是从业内人士的对话，还是群里网友聊天的信息来看，大家比较重视的就是噪音所带来的抗性。

因为目前来看，要进行全面的噪音测试，可能还有点困难：

比较敏感的时间段是早上和入睡时刻，早上是从动车发出开始观察（约6点21分开始），晚上是从睡眠上看，会不会受到北三环车辆的影响。

现在离交房的时间不远了，还有一半库存的时候，未来大概率还有现房，等完全交付后，咨询一下业主的真实体验。

买房是大事，对于不利因素是否会影响到自己和家人，要慎重考虑。